J-REIT（ジェイリート）は、日本の証券取引所に上場しているREIT（不動産投資信託）、投資法人のこと。なお、非上場REITは私募リートと呼ばれる。
概要

2001年9月に2銘柄（日本ビルファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人）の上場で始まった。2002年10月には6銘柄となり、2003年以降急激に上場が増え2007年10月には42銘柄に達した。金融危機により2008年10月以降は上場廃止と合併が相次ぎ、2011年11月には34銘柄にまで減少した。2012年6月以降は再び上場が相次ぐことで銘柄数が増加に転じ、2019年12月には64銘柄にまで増加した。その後合併により2020年8月には62銘柄となっている。投資物件については、当初オフィスビルが主体であったが次第に商業施設、住宅、物流施設、ホテル、ヘルスケア施設等へと多様化している。用途別保有額は2020年12月時点においても、オフィスが40.3%を占めており、物流18.2%、商業施設16.8%、住宅14.1%、ホテル8.0%、ヘルスケア1.3%となっている[1]。また、J-REITの時価総額は2019年10月に17兆円に達しており[2]、米国に次ぐ規模になっている。

金融危機（リーマンショック）による金融市場・不動産市況の悪化により、2008年10月にはニューシティ・レジデンス投資法人がJ-REIT初の破綻となった。なお、株式会社が破綻した場合は通常は投資家が損失を被るが、このJ-REITの破綻事例では残余財産が投資家の投資額を上回り、最終的な取引価格よりも上回る払い戻しがなされている。J-REITの資金繰り支援のため、2009年9月には不動産市場安定化ファンドが組成された。以降、2010年2月の東京グロースリート投資法人とエルシーピー投資法人の合併（インヴィンシブル投資法人）、2010年3月のアドバンス・レジデンス投資法人と日本レジデンシャル投資法人の合併など、合併再編が活発化した。

また、J-REITと同じ投信法に基く、非上場の私募リートも、2010年11月に野村不動産プライベート投資法人が運用開始されて以降、設立が相次いでいる。私募リートはJ-REITと違い上場していないため、機関投資家向けの金融商品となっている。

なお、2015年4月30日には、東証にインフラファンド市場が創設された。インフラファンドは、投資対象を不動産ではなくインフラ施設（太陽光発電等）とする投資法人・投資信託である。

2020年には、J-REIT初の敵対的買収により、スターアジア不動産投資法人がさくら総合リート投資法人を吸収合併している。
指数

東京証券取引所に上場しているJ-REITの全銘柄の時価総額加重平均の指数として東証REIT指数がある。
J-REITの一覧

全58銘柄が上場している（2023年11月1日現在）。※（廃）は現在は上場廃止となった銘柄

上場日銘柄銘柄
コード備考
2001年9月10日日本ビルファンド投資法人8951
2001年9月10日ジャパンリアルエステイト投資法人8952
2002年3月12日日本都市ファンド投資法人8953旧「日本リテールファンド投資法人」。2010年3月1日、ラサール ジャパン投資法人を吸収合併[3]。2021年3月1日、MCUBS MidCity投資法人を吸収合併、日本都市ファンド投資法人に商号変更。
2002年6月12日オリックス不動産投資法人8954
2002年6月14日日本プライムリアルティ投資法人8955
2002年9月10日NTT都市開発リート投資法人89562021年4月1日に「プレミア投資法人」より商号変更
2003年9月10日東急リアル・エステート投資法人8957
2003年9月25日グローバル・ワン不動産投資法人8958
2003年12月4日（廃）野村不動産オフィスファンド投資法人89592015年9月28日上場廃止。同年10月2日、新設合併により（新）野村不動産マスターファンド投資法人（銘柄コード:3462）として上場
2003年12月22日ユナイテッド・アーバン投資法人89602010年12月1日、日本コマーシャル投資法人と合併[4]
2004年2月13日森トラストリート投資法人8961森トラスト総合リート投資法人として上場。2023年3月31日に森トラスト・ホテルリート投資法人を吸収合併し、商号変更
2004年3月2日（廃）日本レジデンシャル投資法人89622010年2月24日に上場廃止。同年3月2日に新設合併によりアドバンス・レジデンス投資法人（銘柄コード:3269）として上場[5]
2004年5月17日インヴィンシブル投資法人8963旧東京グロースリート投資法人。2010年1月27日上場廃止、同年2月1日、エルシーピー投資法人と合併し、インヴィンシブル投資法人へ商号変更[6]
2004年8月9日フロンティア不動産投資法人8964
2004年12月15日（廃）ニューシティ・レジデンス投資法人89652008年11月10日上場廃止、2010年4月1日、ビ・ライフ投資法人（銘柄コード:8984）と合併[7]。2011年12月1日、大和ハウス・レジデンシャル投資法人（銘柄コード:8984）に商号変更[8]、2016年9月1日、大和ハウスリート投資法人（銘柄コード:3263）を吸収合併し、合併後の商号を大和ハウスリート投資法人（銘柄コード:8984）に変更
2005年3月8日平和不動産リート投資法人8966旧クレッシェンド投資法人。2010年10月1日、ジャパン・シングルレジデンス投資法人と合併、現商号へ変更[9]
2005年5月9日日本ロジスティクスファンド投資法人8967
2005年6月21日福岡リート投資法人8968
2005年7月12日（廃）プロスペクト・レジデンシャル投資法人89692009年4月10日プロスペクト・リート投資法人に名称変更。2010年6月28日上場廃止、同年7月1日、旧リプラス・レジデンシャル投資法人の日本賃貸住宅投資法人（銘柄コード:8986、現大和証券リビング投資法人）と合併[10]
2005年7月13日（廃）ジャパン・シングルレジデンス投資法人89702010年9月28日上場廃止、同年10月1日、クレッシェンド投資法人と合併、平和不動産リート投資法人（銘柄コード:8966）へ商号変更[11]
2005年7月21日KDX不動産投資法人89722014年2月3日にケネディクス不動産投資法人から「ケネディクス・オフィス投資法人」に商号変更。2023年11月1日にケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人とケネディクス商業リート投資法人を吸収合併し、現商号に変更。
2005年7月28日（廃）積水ハウス・レジデンシャル投資法人8973旧「ジョイント・リート投資法人」。スポンサー変更により2010年6月30日、積水ハウス・SI 投資法人へ商号変更[12][13]-2014年6月11日、住宅特化型リートへ変更し、積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人へ商号変更[14][15]2017年6月7日、商号を積水ハウス・レジデンシャル投資法人に変更、2018年5月1日、積水ハウス・リート投資法人に吸収合併
2005年9月7日（廃）ラサール ジャパン投資法人89742010年2月24日上場廃止、同年3月1日、日本リテールファンド投資法人（銘柄コード:8953）と合併[3]