商業地の地価は、上記の分類により異なるが、概ね、交通条件、繁華性、背後地、店舗の連たん性、高度利用の可能性等により左右される。つまり、来店者、勤務者の利便性、集客力、賃料収入といった収益性である。 商業地に限らず、土地のおかれている社会的、経済的、行政的環境は変動の過程にある。商業地が減少する原因としては、中心市街地の空洞化や他の目的への転用などが挙げられる。逆に、他の目的に用いられていた土地が商業地に転用され、商業地が増加することもある。 日本の地方都市においては、特にバブル経済崩壊後に中心部の商店街が衰退し、シャッター通りと化したところが少なくない。またアメリカ合衆国やイギリスにおいては、空洞化が進んで貧賤な層が都市中心部に取り残され、また周辺からも集中した結果、都市中心部がスラム化し、犯罪の温床となることがあった。これを都心の荒廃といい、またこうして形成された都市中心部の貧民街をインナーシティという。 また、商店街の土地が住宅地化することもある。この場合、上述の通り衰退する商業地がスラム化するパターンのほかに、日本などでは商店街の衰退によって店舗の跡地に住宅が建設されるもの、ニューヨークなどでは、都心回帰によってジェントリフィケーションが起き、職住近接型の街区が形成される現象が見られる。後者のパターンにおいては、通勤時間の短さなどの至便さに注目した層を都市中心部に呼び戻すことが見られる。例えば、ニューヨーク市マンハッタンの対岸に位置するジャージーシティにおいては、1960年代から1980年代にかけて中心部の商業地が大きく衰退したが、1990年代以降には再開発によって高層マンションが建ち並ぶようになり、ニューヨークで働くプロフェッショナル層を取り込んでいる。 逆に商業地が増えるパターンとして、工場跡地や鉄道操車場跡地が転用され、大規模な商業施設を建設することが挙げられる。発展した郊外都市においては、住宅地や農地、荒地であった土地が商業地に転用され、地価の安さを生かして大規模な小売店舗が建てられたりすることもある。
変動
関連項目
商業地域
商店街
註^ 参考：土地価格比準表
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