この記事は特に記述がない限り、日本国内の法令について解説しています。また最新の法令改正を反映していない場合があります。ご自身が現実に遭遇した事件については法律関連の専門家にご相談ください。免責事項もお読みください。

買戻しに関する登記（かいもどしにかんするとうき）においては、日本における不動産登記のうち、買戻権の設定（買戻特約）、移転、変更・更正、抹消及び買戻権の実行に伴う登記について述べる。買戻しの意義については売買#担保目的の売買を参照。
略語について

説明の便宜上、次のとおり略語を用いる。
法
不動産登記法（2004年（平成16年）6月18日法律第123号）
令
不動産登記令（2004年（平成16年）12月1日政令第379号）
規則
不動産登記規則（2005年（平成17年）2月18日法務省令第18号）
記録例
不動産登記記録例（2009年（平成21年）2月20日民二500号通達）
買戻権設定登記
設定登記の概要

不動産登記法においては、設定時には買戻権ではなく買戻特約と称している（法96条）。この買戻しの特約は不動産の売買契約と同時にしなければならず（民法579条）、売買契約後は許されない（大判1900年（明治33年）2月21日民録6輯2号70頁）。以下個別の論点について述べる。

不動産

土地又は建物（法2条1号）の所有権のみならず、地上権・永小作権・立木（立木ニ関スル法律）・工場財団（工場抵当法）なども含まれる。


売買契約

買戻特約付代物弁済契約（1962年（昭和37年）1月10日民甲1号電報回答）や、買戻特約付譲渡担保契約（登記研究322-73頁）は含まれない。

売買契約に基づく登記は所有権移転登記に限られず、所有権保存登記でもよい（1963（昭和38年）8月29日民甲2540号通達）。


同時

契約のみならず登記も同時にしなければならず（民法581条1項）、所有権移転登記後にされた特約の登記は無効である（大決1926年（大正15年）10月19日民集5巻783頁）。

同時申請ではあるが、売買に基づく登記と特約の登記は同一の申請情報による一括申請はできず（令4条・規則35条参照）、別個の申請情報によらなければならない（1960年（昭和35年）3月31日民甲712号通達第3）。


登記原因の日付は必ずしも同日である必要はない。例えば、売買代金の支払い完了時に所有権が移転する旨の特約及び買戻しの特約を同時にし、代金は後日完済された場合、売買に基づく所有権移転登記の原因日付は代金完済日であり、買戻し特約の原因日付は特約をした日である（登記研究690-217頁）。

所有権移転の仮登記と買戻特約の仮登記は同時に申請する必要はないが、所有権移転の本登記の際には買戻特約の本登記も同時に申請しなければならない（1961年（昭和36年）5月30日民甲1257号通達）。この先例に対しては批判もある。詳しくは登記インターネット52-136頁を参照。


登記事項

絶対的登記事項

登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号、登記原因及びその日付、登記名義人の氏名又は名称及び住所（以上法59条1号ないし4号）、順位番号（法59条8号、令2条8号、規則1条1号・規則147条1項及び3項）、買主が支払った代金及び契約の費用（以上法96条）である。


相対的登記事項

代位申請によって登記した場合における、代位者の氏名又は名称及び住所並びに代位原因（法59条7号）、買戻しの期間の定め（法96条）である。


登記申請情報（一部）

登記の目的（令3条5号）は、「登記の目的　買戻特約」のように記載する（記録例500）。地上権を目的とする買戻権の設定の場合、「登記の目的　1番地上権買戻特約」又は「登記の目的　地上権買戻特約」（書式解説-1039頁）のように記載する。

登記原因及びその日付（令3条6号）は、特約をした日である売買契約成立日を日付として、「原因　平成何年何月何日特約」（記録例500）又は「原因　平成何年何月何日買戻特約」（書式解説-1035頁）のように記載する。

買主が支払った代金（令別表64項申請情報）は、「売買代金　金何円」のように記載する（記録例500）。この代金は現実に支払った代金であり、利息を合算した金額を記載することは利息制限法を潜脱する可能性が高く、許されない（1960年（昭和35年）8月1日民甲1934号通達2）。

なお、売買を原因とする所有権移転登記の登記原因証明情報たる売買契約書に記載された金額と異なる売買代金及び契約費用を買戻特約の登記申請情報に記載しても、当該登記申請は受理される（1960年（昭和35年）8月1日民甲1934号通達1）。

数個の不動産の一括売買の場合、売買代金は各不動産につき定めなければならないが、区分建物の敷地の一括売買など各不動産につき定めることができない場合、「売買代金　1番、2番の土地とともに金何円」のように記載する（1960年（昭和35年）8月1日民甲1934号通達4）。契約費用（後述）についても同様である。

分割払いの場合は現実に支払った代金と総代金を両方記載しなければならない。売買代金には支払済金額を記載し、かっこ書きで総売買代金を記載する方法（1960年（昭和35年）8月2日民甲1971号通達）と、支払済代金と総代金を分けて記載する方法（登記研究536-176頁）がある。

契約の費用（令別表64項申請情報）は、契約書作成の費用など売買契約締結のために買主が現実に支払った金額を「契約費用　金何円」のように記載する（記録例500）。

売買代金のみの返還により買戻権を行使できる旨の特約がある場合には「契約費用　返還不要」のように記載する。また、契約費用がない場合、「契約費用　なし」のように記載する。契約費用は絶対的記載事項だからである。

買戻しの期間の定め（令別表64項申請情報）は、10年を限度として（民法580条1項）、「期間　平成何年何月何日から何年間」（記録例500）又は「期間　何年」もしくは「期間　平成何年何月何日まで」のように記載する。

期間を15年と特約し、申請情報に記載してされた買戻特約の登記申請は却下するべきであり、当該申請を受理して登記記録に10年と記録するべきでない（登記研究187-77頁）。