私募リート（私募REIT、しぼリート）やプライベート・リート（英: private REIT）は、非上場の不動産投資信託（REIT）や投資法人のこと。
概要

REIT（不動産投資信託）のうち、証券取引所に上場していない私募のものを指す。

日本において私募REITは、2010年（平成22年）以降、設立が増えている。

米国にはおいては、機関投資家向けで税法上のREITのうち、非上場または米国証券取引委員会に登録していないものをプライベート・リートと呼ぶ[1]。2019年には三菱商事100%子会社のダイヤモンド・リアルティ・マネジメントにより日系不動産運用会社として初の米国の私募リートが立ち上げられた[2][3]。
日本の私募REIT概要

日本では投信法に基づく。日本の上場REITについては、J-REITの項目を参照。

不動産証券化協会の「私募リート・クォータリー」[4]において、私募リートの定義は以下の通り。

非上場（証券取引所に上場していない）であること。

投資信託協会規則で定める「不動産投信等」であること。

投資信託協会規則で定める「オープン・エンド型の投資法人」であること。

運用期間の定めが無いこと。

スポンサー属性としては、当初は不動産会社（2010年の野村不動産プライベート投資法人が初）、金融系（2012年のジャパン・プライベート・リート投資法人が初）、総合商社（2012年のDREAMプライベートリート投資法人が初）による法人が設立されたが、その後、物流（2015年のSGAM投資法人が初）、鉄道（2016年の京阪プライベート・リート投資法人が初）、ゼネコン（2018年の鹿島プライベートリート投資法人が初）、電力（2019年の関電プライベートリート投資法人が初）、ガス（2023年の大阪ガス都市開発プライベートリート投資法人が初）など本業が不動産・金融以外の一般事業会社がスポンサーとなり財務・成長戦略に活用する例が増えている[5]。

2020年?2022年で、J-REITの新規上場は1法人（東海道リート投資法人のみ）に対し、私募REITの運用開始は12法人となっている。2023年に運用開始の私募REITは10法人だった[6]。
上場J-REITと日本の私募REITの比較

個人も投資できる上場J-REITとは異なり、主に機関投資家向けであり[7]、非上場であるため投資口価格の変動が少ないため、地方銀行等の資金が流れているとされている。一方で、非上場であるが故、流動性は限定的である。

LTVは、J-REITの平均が44.6%（2021年10月時点）[8]に対し、日本の私募REITは2021年9月時点で資産総額4兆2,740億円、出資総額2兆5,131億円[9]であることから41.2%と算定され、実際には資産は相応の含み益を有することを勘案すると、J-REITよりLTVが低いと云える。

日本の私募REIT一覧
不動産証券化協会の集計

2024年3月末時点で、57投資法人、資産総額6兆3,976億円、物件数1,724物件、出資総額3兆6,491億円[10]。

運用開始年月投資法人名運用会社スポンサー公式サイト
12010年11月野村不動産プライベート投資法人野村不動産投資顧問野村不動産https://www.nre-pr.co.jp
22011年3月日本オープンエンド不動産投資法人三菱地所投資顧問三菱地所https://joe-re.com
32012年3月三井不動産プライベートリート投資法人三井不動産投資顧問三井不動産https://mfpr.co.jp
42012年9月ジャパン・プライベート・リート投資法人ゴールドマン・サックス証券[注釈 1]ゴールドマン・サックス[11]https://www.j-p-r.co.jp
52012年10月DREAMプライベートリート投資法人ダイヤモンド・リアリティ・マネジメント三菱商事https://dream-dpr.com
62013年3月大和証券レジデンシャル・プライベート投資法人大和リアル・エステート・アセット・マネジメント大和証券https://www.daiwa-rp.co.jp
72014年3月ブローディア・プライベート投資法人東急不動産リート・マネジメント東急不動産https://broadia-reit.co.jp
82014年3月ケネディクス・プライベート投資法人ケネディクス不動産投資顧問ケネディクスhttps://www.kpi-reit.com