この記事は特に記述がない限り、日本国内の法令について解説しています。また最新の法令改正を反映していない場合があります。ご自身が現実に遭遇した事件については法律関連の専門家にご相談ください。免責事項もお読みください。

法定地上権（ほうていちじょうけん）とは、土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属している場合に、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときに当該建物に成立する地上権（第388条前段）。約定地上権とは異なり当事者間の合意による設定ではなく法律の規定によって当然に生じる[1]。日本独特の制度であるとされ[2][3]、これを継受した韓国民法にも同様の制度がある。
概説
制度趣旨

建物は地盤となる土地利用権なくして存立できないものであるが、日本では土地と建物とはそれぞれ独立した別個の不動産とする法制をとる関係上、土地や建物に抵当権が設定され、その抵当権の実行によって土地と建物の所有者を異にするに至った場合、建物所有者は建物の収去・土地の明渡しという問題に迫られるが、これは当事者意思に合致せず国民経済の観点からも損失であることから、このような場合に建物に法律上当然に地上権が発生するものとした制度が法定地上権である[4][2][5]。

各種の特別法においても法定地上権の制度が導入されており、立木法（立木法5条）、工場抵当法（工場抵当法16条1項）、鉱業抵当法（鉱業抵当法3条）などがある。民事執行法や国税徴収法も法定地上権の制度を導入している（民事執行法81条、国税徴収法127条）。なお、仮登記担保法では法定地上権ではなく法定賃借権が成立するものとしている（仮登記担保法10条）。
特約の有効性

法定地上権の成立は公益上の理由に基づいて法律で地上権の設定が強制されるもので法定地上権を特約により排除することはできない（通説・判例。判例として大判明41・5・11民録14輯677頁）[6]。ただし、土地への抵当権設定において、第三者の利益を害するものでない場合（抵当権者が競売の買受人となったときなど）には特約は有効であるとする見解もある[7]。
立法論

法定地上権の制度は法律上当然に生じることから内容が不明確で複雑な解釈問題を抱えており紛争を生じやすいことから立法論としては制度を改めるべきとの意見が強いとされる[4][5]。

一括競売
諸外国では土地と建物の一括競売をとる法制が多いとされ、日本でも常に抵当権者に土地と建物の一括競売を義務づけることによって建物の保護を図るべきとの見解が存在するが、このような解釈は少なくとも日本の従来の慣行からは遠ざかるもので[5]、また、建物が土地の有効利用となっていない場合にまで抵当権者に不利益を強いることになるとして疑問視する見解がある[8]。なお、日本での現行民法上の一括競売の制度（第389条）は、抵当権の設定前に築造された建物や建物の所有者が抵当地を占有するについて抵当権者に対抗することができる権利を有する場合には適用がない（第389条1項・2項を参照）。

自己借地権
法定地上権にかわり抵当権設定者が予め自己所有の建物のために土地利用権を設定できる自己借地権の制度を創設すべきとの見解が有力視されている[4][5]。現行法では土地所有者が自己所有の土地上にある自己所有の建物のために設定する自己借地権は混同（第179条、第520条）の規定に反することになり原則として認められていない[4][5][6]。昭和35年の借地借家法改正要綱案では自己借地権制度が採用されていたが立法化には至らず、平成3年の借地借家法の下で区分所有建物の敷地について限定的な自己借地権が認められているにすぎず、現行法では一般的な自己借地権は認められていない[9][5]。
法定地上権の成立要件

法定地上権の成立要件は次の4つである。
抵当権設定時に土地上に建物が存在すること

抵当権設定時に土地と建物が同一所有者に帰属していること

土地又は建物に抵当権が設定されること

抵当権実行により土地・建物が異なる所有者に帰属すること

抵当権設定時に建物が存在

法定地上権が成立するには抵当権設定時に建物が存在しなければならない[10]。
更地と法定地上権

抵当権設定時に土地が更地の場合には法定地上権は成立しない（通説・判例。判例として最判昭36・2・10民集15巻2号219頁、最判昭47・11・2判時690号42頁、最判昭51・2・27判時809号42頁）[10]。

抵当権者は土地の担保価値を更地として高く評価しており、抵当権設定後の建物の築造によって法定地上権が成立するとすれば土地の交換価値が下落し、法定地上権の成立を予期しなかった抵当権者が不測の損害を被ることになるためである[11][10]。
再築と法定地上権

建物の存在する土地に抵当権設定後、建物が改築・再築された場合にも法定地上権は成立する（大判昭10・8・10民集14巻1549頁）[12][13][14]。

判例によれば同一人が所有する土地・建物に抵当権が設定された後、建物が滅失したため第三者（この事例では妻）が建物を再築した場合にも法定地上権が成立するとするが、行き過ぎた解釈であるとしてこれに否定的な見解がある[13]。

土地抵当権設定当時、地上の非堅固建物が取り壊されて近い将来に堅固建物の再築が予定され、抵当権者が土地がそれを前提に土地の担保評価を算定していた場合は、抵当権の利益を害しない特段の事情があり、堅固建物の所有を目的とする法定地上権が成立が認められる（最判昭52・10・11民集31巻6号785頁）[14]。
建物の未登記

建物の保存登記が未登記である場合にも法定地上権は成立する（大判明41・5・11民録14輯677頁、大判昭14・12・19民集18巻1583頁、最判昭44・4・18判時556号43頁）[15][16][17]。
抵当権設定時の土地・建物の同一所有者への帰属

土地と建物の所有者が異なる場合には、予め当事者間の契約で建物のための土地利用権が設定されているはずであり法定地上権を成立させる必要がないためである[18]。
抵当権設定後の所有者変更

抵当権設定時に土地と建物が同一所有者に帰属していればよく、その後、土地や建物の譲渡により所有者が変動した場合であっても法定地上権は成立する[15]。

土地の譲渡
抵当土地上に建物が存在する以上、土地抵当権者は法定地上権の成立を予期して担保価値を把握したはずで、譲受人も土地利用権の負担を覚悟すべきとされる[19]。

建物の譲渡
法定地上権を伴うものとして担保価値は把握されていたはずであるから388条を適用して法定地上権の成立を認めるべきとされる（大連判大12・12・14民集2巻676頁）[19]。
抵当権設定後の同一所有者への帰属

借地人が借地上の自己所有の建物に抵当権を設定したが、その賃料不払いにより賃貸借契約が解除され、さらに土地所有者が抵当権付建物の所有権を買い受けて土地と建物が同一の所有者に帰属することとなったのち、建物につき抵当権が実行された場合につき、判例は法定地上権の成立を否定した（最判昭44・2・14民集23巻2号357頁）[20]。