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根抵当権（ねていとうけん）とは、一定の範囲内の不特定の債権を極度額の範囲内において担保するために不動産上に設定された担保物権のことである。（民法第398条の2第1項）これに対し、通常の抵当権（これを根抵当権と対比して普通抵当権と呼ぶことがある。）は特定の債権を被担保債権とする。

根抵当権は特定の債権を担保するものではないため付従性（附従性）がなく、継続的な取引関係にある当事者間に生じる債権を担保することに向いている。

民法について以下では、条数のみ記載する。

概要

例えばB会社と取引のあるA銀行が、B会社に融資することによって生じる金銭債権に、担保権の設定を受けておきたいと考えたとする。普通抵当権の設定を受けた場合、被担保債権は特定の債権なので、新たな融資債権が生じた場合には、別の抵当権の設定を受けなければならなくなる。これでは抵当権を設定するための登記費用もばかにならないし、手間もかかる。また抵当不動産に後順位抵当権が設定されていた場合には、新たな抵当権は当該抵当権に劣後することになり、担保としての実効性にもとぼしい。

この点根抵当権であれば、根抵当権設定登記において、AB間の銀行取引によって生じるAの債権を被担保債権としておきさえすれば極度額の範囲内で、全ての融資債権が根抵当権によって担保されるから、普通抵当権のような問題は生じない。抵当権の規定は根抵当権に規定なき事柄について適用される。
普通抵当権との差異
普通抵当権が特定の債権を担保するのに対して、確定前の根抵当権は、次の債権を担保する(398条の2)。なお、普通抵当権でも根抵当権でも、設定時に被担保債権が成立している必要はないが、根抵当権においては、現在及び将来の債権をすべて担保する、というように無限定にする（包括根抵当権）ことはできない。

特定の継続的取引契約から生じた債権

一定の種類の取引から生じた債権

特定の原因に基づく債権

手形、小切手に係る債権


元本の確定前においては、根抵当権者と根抵当負担者の合意で根抵当権の担保すべき債権の範囲、債務者の変更をすることができ、後順位の抵当権者その他の第三者の承諾を得ることを要しない（398条の4）。

普通抵当権の被担保債権が譲渡された場合、随伴性により抵当権も譲受人に移転するが、確定前の根抵当権の被担保債権が譲渡されても根抵当権は債権の譲受人には移転しない（随伴性がない）（398条の7第1項前段）。譲り受けた債権が根抵当権によって担保されるためには、別途、根抵当権設定者の承諾を得て根抵当権を譲渡することが必要となる。但し、根抵当権の確定後には随伴性があるので根抵当権設定者の承諾を得なくとも債権譲渡による根抵当権移転登記ができる。

普通抵当権の被担保債権について第三者による弁済があった場合には、弁済者は抵当権につき債権者に代位することができる（債務の弁済は第三者でもできるが、その債務の性質が許さない時、又は当事者（債務者）の意思に反して弁済することはできない（474条）ので、保証人以外の第三者が弁済する場合は債務者の同意を必要とする。）。確定前の根抵当権の場合には、弁済者は債権者に代位することはできない（398条の7第1項後段）。但し、根抵当権の確定後には随伴性があるので根抵当権設定者の承諾を得なくとも代位弁済による根抵当権移転登記ができる（保証人以外の第三者が弁済する場合は債務者の同意を必要とする。）。

抵当権の被担保債権について免責的債務引受（交替的債務引受）が為された場合、債務は同一性を保ったまま新たな債務者に移転することになるから、抵当権も事後、当該新債務者に対する債権を担保する（但し、債務者の意思に反して免責的債務引受（交替的債務引受）をすることはできない。）。確定前の根抵当権は、債務引受によって随伴しないので根抵当権を行使できない（398条の7第2項）。確定後の根抵当権は、免責的債務引受（交替的債務引受）が為された場合、債務が同一性を保ったまま新債務者に移転する点は同一であるが、担保提供者の協力がないと根抵当権の変更登記ができず、当該債権は根抵当権によって担保されないこととなる。担保させる場合には、根抵当権設定者の承諾を得て「債権の範囲」に「平成00年00月00日付免責的（又は交替的）債務引受契約」を追加する根抵当権変更登記をする必要がある。

抵当権の被担保債権について併存的債務引受（重畳的債務引受）が為された場合、債務は元の債務と引き受け債務と併存することになるから、抵当権は元の債務を担保するが、引受債務は担保しない。引受債務も担保したいときは、債務引受による債務者追加の変更登記をする必要がある。根抵当権の被担保債権についても、併存的債務引受（重畳的債務引受）が為された場合、債務は元の債務と引き受け債務と併存することになるから、根抵当権は元の債務を担保するが、引受債務は担保しない。引受債務も担保したいときは、根抵当権設定者の承諾を得て債務者追加及び「債権の範囲」に「平成00年00月00日付併存的（又は重畳的）債務引受契約」を追加する根抵当権変更登記をする必要がある。

債権者の交替による更改があった場合、普通抵当権では更改契約の当事者と物上保証人（担保不動産の所有者が債務者以外の者の場合のみ）の合意により、旧債務の範囲内で旧債務を担保するために設定された抵当権に新債務を担保させることができるが、根抵当権では、許されない（398条の7第3項）。

債務者の交替による更改の場合も同様に、普通抵当の場合は旧債務のために設定された抵当権に新債務を担保させることが出来るが、確定前の根抵当の場合は許されない（第398条の7第3項）。根抵当権の確定後には根抵当権設定者が債務者の場合、根抵当権を更改後の債務に移すことができる（第398条の7第3項反対解釈。債務者の交替による更改は債務者の同意がないとできない（514条）ので、債務者の同意は必要。）。根抵当権設定者が債務者以外の第三者の場合は承諾を得て根抵当権を更改後の債務に移すことができる（518条）。

確定後の根抵当権の場合には、普通抵当権と似た性質を持つが、まったく等しい訳ではない。競売配当の場合、普通抵当権で配当される部分は元本+最後の2年分の利息損害金が優先される（375条）ほか、配当時に他の担保権、税金などの配当を差し引いてもなお余剰があれば、残りの利息損害金も配当されるのに対し、確定後の根抵当権はあくまで、極度額の範囲内までである。つまり、根抵当権の場合、極度額の範囲内であれば2年分を超えて利息その他の定期金を請求できるが、極度額を超えてしまえばたとえ最後の2年分であっても原則として優先弁済を主張できない。

極度額

根抵当権の行使額を限定するための数値を極度額という（第398条の3）。その変更については、利害関係者の承諾が必要である（第398条の5）。極度額は通常は債権極度額のことをいう。債権極度額は極度額の範囲内で元本・利息損害金が担保される。根抵当権が民法で法制化される前には、元本極度額（極度額の範囲の元本を担保するとともに、その元本極度額の利息損害金まで担保する。）を設定している根抵当権もあったが、根抵当権法制化後は債権極度額のみ認められ、元本極度額の設定ができなくなったので、現存する元本極度額設定の根抵当権はわずかとなってきている。

抵当不動産売買における元本極度額の適用
保証担保差入又は第三取得者の場合は債務が極度額を超過していても元本極度額の支払いにより根抵当権が消滅する（民法398条の22）。

減額請求（第398条の21）
元本の確定後であることが必要である。減額の限度は、現に存する債権の額と以後2年間の利息その他の定期金、及び損害金の合計額である。
根抵当権に関わる諸論点
相続根抵当権者に相続が生じた場合、相続人と根抵当権設定者との間に合意が為されれば、合意により定めた相続人が相続開始後に取得する債権も担保することができる（398条の8第1項）。但し、第三者に対抗するためには相続開始より6ヶ月以内に合意の旨を登記することを要し、登記しないときは相続開始の時に確定する（398条の8第4項）。合併の場合と異なり、当然に根抵当権が相続されるのは相続人にとって、不利益だからである。債務者に相続が生じた場合、根抵当権者と根抵当権設定者との間に合意が為されれば、合意により定めた相続人が相続開始後に負担する債務も担保することができる（398条の8第2項）。但し、第三者に対抗するためには相続開始より6ヶ月以内に合意の旨を登記することを要し、登記しないときは相続開始の時に確定する（398条の8第4項）。
営業譲渡（事業譲渡）営業譲渡（事業譲渡）に伴い、根抵当権付の不動産の譲渡が行われたり、根抵当権付の債権が譲渡されたりすることがある。根抵当権付の不動産の譲渡については、所有権の第三取得者の問題となる。根抵当権付の債権の譲渡については、確定前の根抵当権は随伴していかないので、根抵当権の譲渡登記（全部譲渡、一部譲渡、分割譲渡）をするか、根抵当権を確定した後に営業譲渡（事業譲渡）して根抵当権移転登記しないと譲渡債権を担保しないこととなる（但し、確定すると事後の債権は担保しない問題がある。）。
合併
根抵当権者に合併が生じた場合
普通抵当権者が他の法人と合併した場合、当該抵当権と、その被担保債権は合併によって新たに設立された法人もしくは存続する法人（以下、合併後の法人と称する。）に承継される。では確定前の根抵当権の場合はどうであろうか。根抵当権の場合も、合併時に生じていた債権と、根抵当権が共に、合併後の法人に承継されることについては問題ない。ただ根抵当権は、特定の債権を担保する普通抵当権と異なり、債務者と債権者との間に生じる一定の範囲の不特定の債権を担保するものであるため、合併後に、合併後承継する法人が債務者に対して取得する債権を根抵当権が担保するのかという問題が生じる。この点に関し、398条の9第1項は合併後承継する法人が、合併後に債務者に対して取得する債権も確定前の根抵当権によって担保されることを明らかにした。この点は同じ包括承継である相続において、相続後に相続人が債務者に対して取得する債権を、根抵当権は当然には担保せず、根抵当権設定者との合意によって担保すべきものとされた債権についてだけ担保されるとした第398条の8と対照的である。A会社とB会社の合併の場合で、同じ債務者に対する債権を担保する根抵当権を合併前に別々に設定している時には、A会社の合併前の債権はB会社の根抵当権では担保されず、B会社の合併前の債権はA会社の根抵当権では担保されないので留意する必要がある。担保されていない債権を担保させるには、債権の範囲に特定債権を追加する根抵当権変更登記が必要である。
債務者に合併が生じた場合
根抵当権の元本確定前にその債務者に合併があったときは、根抵当権は合併の時に存する債務のほか、合併後に存続する法人又は合併により設立された法人が合併後に負担する債務を担保する。（398条の9第2項）。
会社分割
根抵当権者に会社分割が生じた場合
元本確定前に根抵当権者を分割する会社とする分割があったときは、根抵当権は、分割の時に存する債権のほか、分割をした会社及び分割により設立された会社又は当該分割をした会社がその事業に関して有する権利義務の全部又は一部を当該会社から承継した会社が分割後に取得する債権を担保する（398条の10第1項）。