この記事は特に記述がない限り、日本国内の法令について解説しています。また最新の法令改正を反映していない場合があります。ご自身が現実に遭遇した事件については法律関連の専門家にご相談ください。免責事項もお読みください。

抵当証券（ていとうしょうけん）とは、抵当証券法に基づいて不動産に対する抵当権およびその被担保債権を小口の証券とし、一般投資家が購入できるようにした有価証券を言う。
概要

制度としては、金融恐慌後の土地担保融資の債権流動化を目的として1931年（昭和6年）に抵当証券法の施行に伴い、抵当権を付けた債券の販売が開始された。抵当証券の原券は原則として、財団法人抵当証券保管機構が保管することが定められており、投資家は代金と引き換えに抵当証券の発行元からその代替となる取引証（元利を保証するためのモーゲージ証書）と、保管機構からの保管証を受け取る事になる。発行会社は半年後に投資者へ利金を支払い、満期時に元本を返還することになる。

現在の購入単位は50万円ないしは100万円、運用期間は半年 - 5年程度。元利金は原則として、抵当証券の発行会社が保証する（広義の債券。金融商品取引法では「抵当証券法に規定する抵当証券」は第一項有価証券と定義される[注 1]）。そのため抵当権の価値に元本が左右される事は無いが、発行会社が倒産した時は元本が戻ってこない危険性（リスク）も有する[注 2]。そのため、購入の際には発行元の経営状況を確認する必要がある。金利は利息制限法の範囲内で自由に設定でき、金融類似商品として源泉分離課税の対象となっている。

なお、以前は雑所得として節税できる高利回りの金融商品として人気があったことから、1980年代半ば頃から一部の業者が本来の抵当価額を遥かに超える取引証を発行したり融資や抵当権をでっち上げて取引証をカラ売りするなどして、多くの被害者を生む金融犯罪事件がしばしば起きた。このため1987年に抵当証券業の規制等に関する法律（抵当証券業法）が制定されている。しかしながら抵当証券業法施行後も大和都市管財事件（被害額約1100億円、2001年発覚）のように、抵当証券の販売による金融犯罪事件が発生している。

抵当証券業法は、2007年（平成19年）9月30日に金融商品取引法に統合される形で廃止された。金融商品取引法第2条（定義）で抵当証券は有価証券と規定され、金融商品取引業者が取り扱えるようになったことで、抵当証券会社の廃業が相次ぎ、2012年（平成24年）8月には抵当証券保管機構も解散した。
発行

発行の節においては、抵当証券法を「法」、抵当証券法施行令を「令」、抵当証券法施行細則を「細則」と呼ぶ。
発行できない場合

以下の場合には、抵当証券を発行することはできない。

抵当権が永小作権を目的とするとき（法1条1項）

抵当権が根抵当権であるとき（法2条1号）

抵当権が仮登記であるとき（法2条2号）

債権の差押・仮差押の登記又は民事保全法53条1項に基づく抵当権の処分禁止の登記もしくは抵当権を他の債権の担保とした旨の登記（後述）があるとき（法2条3号）。

債権又は抵当権に付した解除条件の登記があるとき（法2条4号）

抵当証券発行の特約の登記がないとき（法2条5号）

抵当権が転抵当権のとき（平成元年8月8日法務省民事三課2913号回答）。

抵当権が、買戻特約の登記がされた権利を目的とするとき（平成元年11月15日法務省民事三課4777号依命回答）

抵当権が工場財団、登記された立木又は船舶を目的とするとき（登記研究143-50頁、法1条1項）

抵当権設定登記がされた不動産につき、登記された買戻の期間が満了しているが、買戻特約の登記が抹消されていない場合（登記研究569-95頁）

抵当権を他の債権の目的とした場合とは、転抵当、抵当権の譲渡・放棄、抵当権の順位の譲渡・放棄である（民法376条1項）。なお、工場抵当法3条[1]の抵当権については抵当証券を発行できる（昭和6年10月8日司法省民事1029号回答）。
交付申請

抵当権者は抵当権の登記を管轄する登記所に抵当証券の交付を申請することができる（法1条1項）。抵当権の目的物が数個の登記所の管轄に属するときは、そのうち1か所に申請すれば足りる（法1条2項）。

申請の際には、申請書・抵当権者の登記識別情報を記載した書面又は登記済証・手形その他の債権証書・抵当証券発行の特約がない場合には抵当権設定者又は第三取得者及び債務者の同意書・代理人が申請するときは代理権限証書を提出しなければならない。（法3条1項各号、不動産登記法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律14条2項[2]）。また、抵当権が債権全部の弁済を担保するに足りることを証する書面を添付しなければならない（細則21条ノ2）。

なお、債権証書が存在しないときは申請書にその旨を記載しなければならない（法2条）。また、登記識別情報又は登記済証を提出できない場合、不動産登記法23条（2項すなわち前住所通知制度を除く）の事前通知制度が適用され（法41条、細則29条2項）、申請書に提出できない理由を記載しなければならない（細則21条、不動産登記法及び不動産登記法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律の施行に伴う法務省関係省令の整備等に関する省令2条2項[3]）。