「所有権変更登記」とは異なります。
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この記事は特に記述がない限り、日本国内の法令について解説しています。また最新の法令改正を反映していない場合があります。ご自身が現実に遭遇した事件については法律関連の専門家にご相談ください。免責事項もお読みください。

所有権の移転の登記（しょゆうけんのいてんのとうき）は登記の態様の1つである。本稿では日本の不動産登記法における所有権の移転の登記について説明する。

不動産（不動産登記法においては土地及び建物）の所有権が現在の登記名義人から他人に承継された場合、第三者に対抗するためには原則として所有権の移転の登記が必要となる（民法177条）。その方法は一般承継か特定承継かによって一部手続きが異なる。なお、所有権の登記のない不動産については、まず所有権保存登記（不動産登記法74条ないし76条、不動産登記規則157条）を行わなければならない。
略語について

説明の便宜上、次のとおり略語を用いる。

法 - 不動産登記法（平成16年6月18日法律第123号）

令 - 不動産登記令（平成16年12月1日政令第379号）

規則 - 不動産登記規則（平成17年2月18日法務省令第18号）

記録例 - 不動産登記記録例（2009年（平成21年）2月20日民二500号通達）

所有権移転登記 - 所有権の移転の登記

一般承継
概要

一般承継とは、前所有者の有する権利・義務の一切を承継することである。包括承継とも言う。前所有者が不動産の登記名義人であった場合、当然に所有権の承継が行われる。自然人については相続が、法人については合併があてはまる。なお、会社分割も一般承継ではある（2001年（平成13年）3月30日民二867号通達第1-3）が、登記手続きは共同申請で行う（同通達第2-1(1)）。よって、本稿では便宜特定承継の項目に含めている。
登記事項

絶対的登記事項

登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号、登記原因及びその日付、登記権利者の氏名又は名称及び住所並びに登記名義人が2人以上であるときはその持分（以上法59条1号ないし4号）、順位番号（法59条8号、令2条8号、規則1条1号・規則147条1項及び3項）である。


相対的登記事項

代位申請によって登記した場合における、代位者の氏名又は名称及び住所並びに代位原因である（法59条7号）。共有物分割禁止の定めについては、あらゆる所有権移転登記の場合の登記事項とできるかどうか争いがある（登記インターネット66-148頁参照）。


登記申請情報（一部）

登記の目的（令3条5号）は、不動産が前所有者の単独所有であった場合、「登記の目的　所有権移転」とし（記録例187・196）、前所有者Aと他人Bの共有であった場合、「登記の目的　A持分全部移転」とする（記録例188）。

登記原因及びその日付（令3条6号） は、相続の場合は前所有者（被相続人）の死亡の日を日付として「原因　平成何年何月何日相続」とし（記録例187）、合併の場合はその効力発生日を日付として「原因　平成何年何月何日合併」とする（記録例196）。

登記申請人（令3条1号）については、相続又は合併による所有権移転登記は、登記権利者による単独申請で行う（法63条2項）。その記載方法は、相続の場合、（被相続人　A）のように記載し、その下に相続人の住所及び氏名を記載する（法務局、法定相続の申請書の書式、別紙1参照）。合併の場合も同様に、（被合併会社　株式会社B）のように記載し、その下に記載すべき申請人の資格は「権利承継者」・「承継会社」等分かるように記載すればよい。なお、申請人が法人であるので、以下の事項も記載しなければならない。

原則として申請人たる法人の代表者の氏名（令3条2号）

支配人が申請をするときは支配人の氏名（一発即答14頁）

持分会社が申請人となる場合で当該会社の代表者が法人であるときは、当該法人の商号又は名称及びその職務を行うべき者の氏名（2006年（平成18年）3月29日民二755号通達4）。

添付情報（規則34条1項6号、一部）は、登記原因証明情報（法61条・令7条1項5号ロ、後述）、住所証明情報（令別表30項添付情報ロ）である。合併の場合は更に代表者資格証明情報（不動産登記令7条1項1号）も原則として添付しなければならない。

一方、既述のとおり単独申請で行うので、登記識別情報の添付は不要である（法22条本文参照）。また、登記義務者が存在しないので、その印鑑証明書の添付も不要である（令16条2項・規則48条1項4号及び規則47条3号ホ、令18条2項・規則49条2項4号及び規則48条1項4号並びに規則47条3号ホ）。

登録免許税（規則189条1項前段）は、不動産の価額の1,000分の4である（登録免許税法別表第1-1(2)イ）。 なお、端数処理など算出方法の通則については不動産登記#登録免許税を参照。
申請人に関する論点

共同相続人全員のための相続登記を、そのうちの1人から申請することができる（民法252条ただし書）。一方、共同相続人中一部の者の申請により、その者の相続分についてのみ相続登記をすることはできない（1955年（昭和30年）10月15日民甲2216号回答）。
登記原因証明情報に関する論点
相続

前所有者（被相続人）の生殖能力があると考えられる年齢以降死亡までの戸籍謄本・除籍謄本等が必須である（1959年（昭和34年）12月14日法曹会決議、登記インターネット68-185頁参照）。また、相続人となるべき者の戸籍謄本も添付しなければならない。

相続人に修正があった場合、それを証する書面（相続放棄申述受理証明書など）を添付する。相続分に修正があった場合、それを証する書面（特別受益証明書など）を添付する。法定相続分（b:民法第900条・901条）と異なる相続をした場合、それを証する書面（遺言書や遺産分割協議書など）を添付する。
合併

原則として、法人の登記事項証明書である。会社の合併の場合、合併の記載がある新設会社又は吸収合併存続会社の登記事項証明書である（2006年（平成18年）3月29日民二755号通達1-(1)及び1953年（昭和28年）8月10日民甲1392号電報回答参照）。合併契約書ではない。
特定承継

特定承継とは、前所有者の有する権利・義務のうち一定部分を承継することである。不動産の所有権も契約等により承継できる。売買が典型例である。
登記事項

一般承継の場合の登記事項のほか、相対的事項として権利に関する消滅の定めも登記することができる（法59条5号）。具体的には「特約　買主Aが死亡した時は所有権移転が失効する」のように記載する（記録例203）。この特約を登記するには所有権移転登記と一括で申請しなければならない（令3条11号ニ）。また、この特約は付記登記でされる（規則3条6号）。
登記申請情報（一部）
登記の目的

一般承継の場合と異なり、所有権又は持分の一部の移転も可能である。その場合、「登記の目的　所有権一部移転」・「登記の目的　A持分一部移転」のように記載する（記録例200・206）。複数の共有者それぞれの持分一部を移転する場合、「登記の目的　A持分何分の何、B持分何分の何移転」のように記載する（登記研究546-152頁参照、記録例208）。

共有者全員の持分全部を共有者以外に移転する場合、「登記の目的　共有者全員持分全部移転」と記載する（記録例209）。共有者のうち1人を除く全員の持分全部を移転する場合、「登記の目的　Aを除く共有者全員持分全部移転」のように記載する（記録例214）。ただし、移転する持分のうち一部の共有者の持分を目的とする第三者の権利が登記されている場合、一括して申請することはできない（1962年（昭和37年）1月23日民甲112号通達）。

複数の共有者のそれぞれの持分全部を移転する（ただし、共有者全員の持分全部の移転ではない）場合、「登記の目的　A、B持分全部移転」のように記載する（記録例213）。ただし、この場合において、移転する一部の共有者の持分（例えばA持分）を目的とする第三者の権利が登記されているときは、「A持分全部移転」と「B持分全部移転」をするべきである（記録例210）。

前所有者が数回に分けて所有権を取得している場合、順位番号を指定して特定の一部についての移転も可能である（1983年（昭和58年）4月4日民三2252号通達、記録例211・212）。その場合、「登記の目的　所有権一部（順位3番で登記した持分）移転」などと記載する。これは、特定の持分について抵当権が設定されている場合などに実益がある。なお、この事例の登記記録の例は以下のとおりである。「順位何番で登記した持分移転」の登記記録の例（所有権一部移転の場合）

抵当権などの担保物権の目的たる持分とそうでない持分を相続した場合、相続人が担保物権の目的でない持分を第三者に移転したときは、「登記の目的　A持分一部（順位3番から移転した持分）移転」などと記載して持分一部移転登記を申請することができる（1999年（平成11年）7月14日民三1414号回答）。