専有部分（せんゆうぶぶん）は、区分所有権の目的たる建物の部分をいい、一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものであって、法令（日本では建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」））によって、それぞれ個別の所有権の目的とされるもの（同法第1条、第2条第3項）をいう。分譲マンションの各室などがこれにあたる。英語には、exclusively-owned area と訳される[1]。

本項目では、物的な範囲、権利の態様、使用における問題、管理・改修、取引（売買）に関することを中心に扱う。
区分所有建物間取り、インテリア関連については「マンション」を参照

区分所有法においては、一棟の建物は、専有部分か共用部分のいずれかに区分される。専有部分、共用部分、これらを含む一棟の建物を総称して区分所有建物（くぶんしょゆうたてもの）という。日本の場合、区分所有建物の用途は、住宅専用又は住宅部分と店舗部分が併存するものが多くを占める[注 1]。専有部分の所有者を区分所有者といい、区分所有者は特定の専有部分を共有することもできる。

区分所有建物のイメージ例（専有部分と共用部分）

立面イメージ301号室
（専有部分）302号室
（専有部分）エレベー
タ
階段
廊下
（法定
共用部
分）
201号室
（専有部分）202号室
（専有部分）
1階店舗
（専有部分）管理人室
（規約共
用部分）


201、202、301、302の各号室:住戸（各戸前のバルコニーの専用使用権付）

高層マンションでも、上記イメージの延長となる。こうしたマンションの全景は、バルコニーの部分が凹んだような外観となることが多い。大川端リバーシティ21 センチュリーパークタワー

平面イメージ（上記立面イメージの202号室周辺）廊下（法定共用部分）
202号室
（専有部分）階段等
（法定
共用部
分）
バルコニー（法定共用部分、
202号室の専用使用権）


「規約共用部分」とは管理規約により共用部分とされる部分で、「法定共用部分」とは法令上当然に共用部分となる部分をいう（区分所有法第4条）。
敷地については「敷地利用権」を参照

参考:『平成21年度版　宅建ポイントマスターI　民法等』TAC日本においては、区分所有建物のうち、2以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるものは、マンションの管理の適正化の推進に関する法律によるマンションとして同法の適用も受ける[2]。マンションは、日本においては都市部を中心に重要な居住形態となっている[3]。
要件

区分所有法においては、専有部分となるためには、次の各要件を満たさなければならないものとされている[4]。この要件を満たしていても、管理規約により共用部分とされる部分（規約共用部分）があることがある[5]。さらに、オフィスビル、賃貸マンション等で、一棟の建物全体が同一の所有者である場合でも、専有部分に当たる部分が賃貸部分として共用部分と区別される場合があるが[注 2]、こうした区分所有が行われていない場合は区分所有法の適用は受けない。

構造上の独立性

壁、天井、床等によって他の部分と遮断されていること。

利用上の独立性

独立して住居、店舗、事務所、倉庫等の用途に供されていること。ここでいう「独立」には、直接又は共用部分を通じて外部と往来できるということがある。
専有部分の範囲

専有部分と共用部分との境界について、区分所有法には明確な規定がない。一方、国土交通省は、「マンションの管理の適正化に関する指針」において、「特に、専有部分と共用部分の区分、専用使用部分と共用部分の管理及び駐車場の使用等に関してトラブルが生じることが多いことから、（中略）、各部分の範囲及びこれに対するマンションの区分所有者等の負担を明確に定めておくことが望ましい」としている[3]。『マンション標準管理規約』については「管理規約#マンション標準管理規約」を参照
壁、床、天井等についてここでは[注 3]の各説がある。マンション標準管理規約（国土交通省作成、以下「標準管理規約」という）は、そのうち次の「折衷説・上塗説」を採用し、「天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分」としている[6]。境界部分のうち躯体部分は共用部分であるが、上塗り部分など躯体部分以外の部分は専有部分の範囲に含まれるという考え方で、上塗り部分は専有部分となる。マンション管理センターは、「境界壁の壁紙の張り替えが可能になるなど区分所有者相互間で、建物の維持管理する関係において、この説が相当」 ⇒[2]としている。

窓ガラス、玄関扉等について玄関扉の色を勝手に塗り変えたり、窓ガラスに広告をだしたりすると美観が損なわれるため規制が必要である。標準管理規約では、窓枠、窓ガラス、玄関扉（錠及び内部塗装部分は専有部分）、建物の外観保全の観点から利用制限を付すべき建物の部分等は共用部分として各区分所有権の対象から除外している[6]。

配管、配線について標準管理規約では、上下水、電気、ガス等の配管・配線の設備については、専有部分の専用に供されるもので、共用部分にある部分以外のものを専有部分とし、「専有部分の専用に供される」か否かは、設備機能が各住戸等の専用のものであるか、共用のものであるかにより決定するものとされている[7][注 4]。空調、給湯関係の設備については、マンションにおいては各専有部分に属することが一般的であり[注 5]、標準管理規約でも共用部分に記載されていない。

専有部分に含まれる付帯設備

住宅では、空調、給湯、厨房、風呂等生活のための設備がある。

日本における事務室の場合は、付帯設備は共用部分に集中させる傾向が見られ、住宅に比べてシンプルとなっている（オフィスビルを参照されたい）。賃貸用の店舗等の場合は、さらに、内装、外装、建築設備の一部を借主が施工することも見られる（スケルトン貸し[8]）。間取り、インテリア関連については「マンション」を参照
専用使用権

共用部分等の一部について、特定の区分所有者が排他的に使用する権利であり、専有部分の権利と混同されがちである[9]。バルコニー（ここでいう「バルコニー」は「ベランダ」とも呼ばれる）などが対象となる。「共用部分#専用使用権」を参照
専有面積

いわゆる壁心計算と内法計算とがある。区分所有法上、専有部分の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積（内法計算）によることが原則であるが、規約で別段の定めをすることができるものとされている[10]。「壁心」か「内法」かということは、面積計算にとどまらず、関係する壁が専有部分となるか共用部分となるかにもつながるため、管理規約で明確にする必要がある[11]。
専有部分の登記

登記記録（登記簿）は一つの不動産である各専有部分ごとに作成される。日本の不動産登記制度は、表示に関する登記が「表題部」として権利関係とは区分されるが、表題部に、専有部分とは別に一棟の建物全体のものが記載される。さらに日本の場合は、欧米の多くの国等と異なり、建物は、土地と別個の不動産とされて登記も土地とは別個のものであるが、敷地権の表示も記載され、敷地利用権の権利関係も専有部分と一体化されている[12]。「不動産登記」および「b:不動産登記法第44条」も参照
利用等に関する問題

専有部分は、区分所有権により使用する権利があるが、特にマンションの場合、「共同生活」という面もあり、日本に限らず、区分所有者の共同の利益に反する行為の禁止（区分所有法第6条）に基づいて管理規約で制約が設定される。ただし、年月の経過と共に所有者、居住者が入れ替わり、トラブルになる事例も多いのが実情である。

国等によっては行政部門に専門の調整機関を設置する例（ハワイ州など）が見られるが、日本の場合は、そのような機関が特になく、訴訟に及ばざるをえないこともあるという問題点が指摘されている[13]。
住宅として使用

標準管理規約では、住戸部分について住宅以外の用途に供してはならない旨の条項があり[14]。