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借地借家法
日本の法令
法令番号平成3年法律第90号
種類民法
効力現行法
成立1991年9月30日
公布1991年10月4日
施行1992年8月1日
所管法務省
主な内容不動産の賃貸借に関する特則
関連法令民法、民事調停法、不動産登記法など
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借地借家法（しゃくちしゃくやほう。平成3年法律第90号）は、建物の所有を目的とする地上権・土地賃貸借（借地契約）と、建物の賃貸借について定めた法律である。本項で借地借家法について以下では条数のみを挙げる。 立法趣旨は、土地や建物の賃貸借契約における賃借人（借地人、借家人、店子）の保護にある。これらの賃貸借契約についての規定は、民法典にも存在する。しかし、民法典の規定は自由主義思想を背景に、当事者の個性を重視せず、抽象的にしか把握しない。そのため、契約当事者には形式的な平等しか保障されていないといえる。 ところが、現実の賃貸借契約においては多くの場合、賃貸人（大家）と賃借人（店子、借家人）との力関係には差がある。そのため、両当事者の実質的な平等を保障し、一般に弱い立場に置かれがちである賃借人の保護を図ったものである。また、資源としての建物の保護（まだ使用できる建物を早期に取り壊さなければならない状況を極力減らす）をも図っているといわれる。 借地借家法は民法の特別法としての位置づけを持つ。もっとも、こうした趣旨は旧法から引き継いだものであり、本法によって初めて取り入れられたものではない。なお、農地の賃貸借契約については農地法により土地の賃借人の保護が図られている。 本法の施行により、「建物保護ニ関スル法律」（明治42年法律第40号、建物保護法）・「借地法」（大正10年法律第49号。5月15日施行）・「借家法」（大正10年法律第50号。5月15日施行）は廃止された。 借地借家法は、不動産の賃貸借契約における賃借人を保護する目的で制定された上記の3法を統合したものである。しかし、本法の施行後もそれらの法律が意味を失ったわけではない。 すなわち、原則としては、借地借家法は1992年（平成4年）8月1日の施行前に生じた事項にも適用されるが（附則4条本文）、施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては従前の例により（附則6条）、施行前にされた建物賃貸借契約の更新拒絶通知及び解約申入れに関しては従前の例による（附則12条）など、一部の事項については旧借地法・旧借家法が適用される。施行後に更新された場合も旧借地法・旧借家法が適用される。 このような措置がとられた理由は、主に法制定当時の野党から、借地借家法が賃借人にとって不利益を及ぼすのではないかという懸念が示されたためである。 この節は検証可能な参考文献や出典が全く示されていないか、不十分です。出典を追加して記事の信頼性向上にご協力ください。（このテンプレートの使い方）
立法趣旨・旧法との関係
構成
第一章 総則
第二章 借地
第一節 借地権の存続期間等
第二節 借地権の効力
第三節 借地条件の変更等
第四節 定期借地権等
第三章 借家
第一節 建物賃貸借契約の更新等
第二節 建物賃貸借の効力
第三節 定期建物賃貸借等
第四章 借地条件の変更等の裁判手続
附則
内容
出典検索?: "借地借家法"
借地借家法は、民法に規定された賃貸借契約の原則を現代社会の実状に合わせて修正している。
まず、借地権者及び建物の賃借人が土地建物の新所有者に対して比較的容易に自己の権利を対抗できるようにした。また、借地契約について、その期間をできるだけ長く設定し、かつ借地権設定者及び建物の賃貸人に契約更新を半ば強制して契約が容易には終了できないようにした。
そして、借地に関しては、借地権の譲渡や転貸をする際に本来必要な借地権設定者（地主）の承諾を得なくても代わりに裁判所の許可を得ればよいとされた。さらにこれら借地借家法の規定は、借地権者及び建物の賃借人に不利な特約をしてその内容を変更してはならないという片面的強行規定という方法がとられている（9条、16条、21条、30条、37条）。これらに加えて建物の借賃のうち「継続賃料」（初回契約後の家賃）に係る増減について定められた借地借家法32条1項については、多くの最高裁判例で強行規定である旨、判示されている（最高裁判決平成17年3月10日 集民 第216号389頁 など）。逆に、借地権者又は建物の賃借人に有利な特約は許される。
以上は土地建物の賃借人にとって有利とされる規定であるが、そうでないものも本法には含まれる。それが定期借地権・定期借家権である。 借地借家法は、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権を、借地権と定義して、これを適用対象としている（1条
適用範囲
借地
なお、借地権の付着している土地の所有権を底地と呼ぶこともあるが、これは本法、民法上の正式な用語ではない。つまり不動産用語もしくは俗語である。
「建物の所有を目的」というには、事業用・居住用の区別は問われないが、土地全体の用途から建物所有を主たる目的とするか、あるいは目的上建物の所有が不可欠であるかが必要となる。具体的には、建物の敷地割合をもとに、実際の使用形態から「建物所有の目的」を判断する。
自動車教習所を経営する目的でなされた土地の賃貸借について、建物の敷地面積の土地全体に対する割合が4.5%にすぎない場合であっても、「自動車学校の運営上、運転技術の実地練習のための教習コースとして相当規模の土地が必要であると同時に、交通法規等を教習するための校舎、事務室等の建物が不可欠であり、その両者が一体となつてはじめて自動車学校経営の目的を達しうるのであるから」、建物所有を目的としていると認めた（最判昭58.9.9）。
幼稚園の運動場として使用する目的でなされた土地の賃貸借について、隣接する園舎敷地と不可分一体の関係にある土地であっても、園舎の所有それ自体のために使用されていなければ、建物所有を目的としていると認めなかった（最判平7.6.29）。
ただし、一時使用目的の借地権には、存続期間、契約更新等に関する本法の規定は適用されない（25条）。ここでいう一時使用とは、賃貸借の目的や動機などの事情からその契約を短期間で終えることが客観的に判断できる場合をいう。サーカスの興行のために土地を借りるような場合は一時使用目的に当たるとされる。 借地借家法は、上記借地のほか、建物の賃貸借契約を適用対象としている（1条
「一時」使用というためには、その存続期間が法の定める存続期間より相当短いものであることを要する（最判昭45.7.21）。もっとも、存続期間を10年とした約定を一時使用と認めた判例もあり（最判昭36.7.6）、単に期間の長短だけでなく個別の事情が考慮される。
借家
ここにいう「建物」は、一軒家を借りている場合はもちろん、建物の一部の間借りであっても、他の部分と区画されており、構造や規模から独立的排他的支配が可能であればこれに該当する（最判昭和42年6月2日民集21巻6号1433頁）。
一時使用目的の借家契約には、本法の規定は適用されない（40条）。イベント開催中に出店を出すためだけに店舗を借りるという場合などがこの一時使用に当たる。 借地借家法では、借地人・借家人が、借地権・借家権を第三者に対抗するための対抗要件について、民法の特則を置いている（10条
対抗力
そもそも、賃借権は貸主と借主との契約により生じる債権にすぎないため、物権のような絶対性がなく、第三者に対抗することはできないのが民法の原則である。例を挙げると、
Aは地主である甲と土地の賃貸借契約を結び、その借地に家を建てて住んでいた。ある日、甲がその土地を第三者である乙に売却した。土地の新たな所有者となった乙はAに立ち退きを要求した。
Aは家主である甲と建物の賃貸借契約を結び、その借家に住んでいた。ある日、甲がその建物を第三者である乙に売却した。家屋の新たな所有者となった乙はAに立ち退きを要求した。
上記の2つの例では、Aと甲との間の賃貸借契約は、あくまでその2人の間で締結されたものであるから、契約外の乙にとっては無関係である。したがって、Aは乙に対してその土地・建物についての賃借権を主張できず、乙は所有権に基づき、Aに対して明渡しを求めることができることになる（「売買は賃貸借を破る」という原則）。
もっとも、民法上、賃借権を登記していれば、賃借人は、新所有者に対してもこれを対抗することができる（民法第605条）。すなわち、甲が賃貸物件を乙に売却した場合も、賃借人Aは、予め賃借権設定登記を受けておけば、新所有者乙に賃借権を主張し、住み続けることができる。
