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不動産登記（ふどうさんとうき）は、不動産（土地および建物）の物理的現況と権利関係を公示するために作られた登記簿に登記することをいう[1]。土地と建物につきそれぞれ独立した登記簿が存在し（区分所有の例外あり）、登記事項も若干異なる。不動産登記は、民法・不動産登記法およびその他政令等によって規律される。
立木登記
など、不動産登記法以外の特別法によって登記される物もある（立木法）。説明の便宜上、次の通り略語を用いる。 江戸期の土地の支配については、農地に関しては「検地帳」[2]、都市部においては、売買記録である「沽券状」及びそれを元にして町役人が作成保有した「沽券帳」などにより、その所在を証明した。山林などについては、これら支配(入会など)を証する制度的な文書がなく、多くは慣習により取り扱われた。 明治維新になって、まず、徴税の目的から、明治4年12月27日（1872年2月5日）、東京府下の市街地に対して地券が発行され、続いて明治5年2月15日（1872年3月23日）の田畑永代売買禁止令の廃止に伴い、これまで貢租の対象とされていた郡村の土地を売買譲渡する際にも地券が交付されることとなった。当初、地券は取引の都度発行するという方式であったが、この方法では全国の土地の状況を短期間に把握することは不可能であったため、同年7月4日（同年8月5日）に大蔵省達第83号を発し、都度の地券発行を改め、人民所有のすべての土地に地券を発行する地券の全国一般発行とした結果、全ての私有地に対して地券(壬申地券
法
不動産登記法（平成16年法律第123号）
令
不動産登記令（平成16年政令第379号）
規則
不動産登記規則（平成17年法務省令第18号）
準則
不動産登記事務取扱手続準則（平成17年2月25日民二456号通達）
不動産登記の沿革
土地の譲渡においては、地券を書き換えるべきものとされていたところ、明治12年（1879年）2月、これに替え裏書移転となったが、翌明治13年（1880年）11月土地売買譲渡規則の制定により、所有権移転は戸長役場の公証手続によっておこなわれることになったため、地券の裏書は納税義務の移転のみを示すものとなったなど、制度上複雑なものとなっていた。また、戸長による公証制により、二重登記・虚偽登記といった問題が頻発した。
このため、公証制度の整備（公証人規則制定）や登記法の実施（明治19年（1886年）8月13日公布、翌年2月1日施行）によって近代的登記制度が公法的に導入され、地券は、法的な意味合いを失い、明治22年（1889年）3月22日の土地台帳規則制定とともに廃止された。
しかしながら、当時の不動産登記は、不動産の権利関係のみを公示するものであり、不動産の物理的現況を明らかにするものとしては、税務署に、課税台帳としての土地台帳及び家屋台帳が備えられていた（地租法、家屋税法）。戦後、台帳事務は登記事務と密接な関係があることから、台帳が登記所に移管された。
その後しばらく、登記所において、不動産の権利関係を公示する登記制度と、不動産の現状を明らかにする台帳制度が併存することとなったが、登記簿は申請主義が基本であるのに対し、台帳は登記官の職権によって登録することができたから、両者の間に不一致が生じるなどの問題が生じた。
そこで、1960年（昭和35年）、台帳を廃止して、台帳の現に効力を有する事項を登記簿の表題部に移記する一元化を行うこととなり（昭和35年法律第14号「不動産登記法の一部を改正する等の法律」）、一元化作業は、1971年（昭和46年）3月31日、全国のすべての登記所について完了した。この結果、登記は「表示の登記」と「権利の登記」の両方を含むこととなった。
なお、移記の終わった台帳は当分の間保存することとされ、現在登記所に保存されている旧土地台帳は、登記簿に登記される以前の所有者や分筆の経緯を知るための資料となる。なお、家屋台帳は廃棄された。 登記簿（とうきぼ）とは、不動産に関する権利関係及び物理的現況を記載するために設けられた、登記所が保管する帳簿をいう（法2条 登記簿は、当初、大福帳式の帳簿であったが、1951年（昭和26年）6月29日に公布された不動産登記法施行細則の一部を改正する府令（昭和26年法務府令第110号）によって、1960年（昭和35年）頃までの間に、登記用紙の加除が自由なバインダー式の帳簿となった。1個の不動産について登記事項を記載した書面を登記用紙といい、これを一定数編綴した帳簿を登記簿といったが、1個の不動産についての登記用紙そのものを登記簿ということもあった。 このような紙製の帳簿による処理を『ブックシステム』という。 2008年（平成20年）現在、日本全国の一般的な土地、建物の登記簿はコンピューターに移行が完了し、ブックシステムの登記簿は閉鎖された。なお、従来通り登記所にて証明書は発行される。 登記事務の大量・複雑化に対応するため、1988年（昭和63年）、登記事務のコンピュータ・システム化を行うこととする法改正が行われ（昭和63年法律第81号「不動産登記法及び商業登記法の一部を改正する法律」）、移行作業が完了した登記所について順次法務大臣が指定を行い、指定された登記所においてコンピュータ・システムによる登記事務を行うこととなった（旧不動産登記法151条ノ2、新不動産登記法附則3条）。移行作業は、東京法務局板橋出張所（指定の効力発生 昭和63年10月6日)が最初に完了し、松江地方法務局西郷支局（指定の効力発生 平成20年 3月24日)を最後に、日本全国の登記所がコンピュータ化され、移行が適さない登記簿を除き移行作業は完了し、オンライン申請ができるようになっている。 コンピュータ・システムにおいては、登記は磁気ディスク（これに準ずる方法により一定の事項を確実に記録することができる物を含む。）に電磁的データで記録することとされている。この電磁的データを登記記録といい（法2条 移記された登記記録には、「昭和63年法務省令第37号附則第2条第2項の規定により移記」と記載されている。順位番号は移記の際にリセットされ、改めて1番から付番し、「順位何番の登記を移記」と記載されている。
登記簿
ブックシステム
コンピュータシステム化
登記簿の作成、9条
登記簿（登記記録）は、表題部と権利部に分かれ（法12条）、権利部は、所有権に関する登記を行う甲区と、所有権以外の権利に関する登記を行う乙区に分かれる（規則4条4項）[3]。 不動産の登記には、表示に関する登記と権利に関する登記とがあり（2条 表示に関する登記は、不動産の物理的現況を明らかにすることを目的としており、権利に関する登記の前提ともいえる。表示に関する登記には対抗力は認められないが、例外として、借地上の建物（借地借家法10条
登記の種類
表示に関する登記
法27条から法58条までに主要な規定があり、その他の法令・通達が実務における運用の補強・潤滑化のために規定・発令されている。
登記事項としては、登記年月日等のほか（27条）、土地の場合は「土地の所在」「地番」「地目」「地積」に関して登記がなされ（法34条）、建物の場合には「建物の所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」などが登記されている（法44条）[4]。
表示に関する登記には、次のようなものがある。 権利に関する登記は、不動産についての権利の保存、設定、移転、変更、処分の制限又は消滅を公示するための登記である（法2条
表題登記[4]
当該不動産について、表題部に最初にされる登記をいう（法2条20号）。建物を新築した場合、登記が存在しないので、所有権保存登記の前提として建物の表題登記の申請がされることになる（法47条）。埋立て等によって新たに土地が生じた場合にも土地の表題登記がされる（法36条）。いずれも所有権の取得の日から1か月以内に登記の申請をしなければならない。
変更の登記[4]
登記事項に変更があった場合にされる登記をいう（法2条15号）。土地の地目・地積に変更があったとき、建物の種類・構造・床面積等に変更があったときは、変更の登記がされる（法37条、法51条）。いずれも当該変更があった日から1か月以内に登記の申請をしなければならない。
更正の登記[4]
登記事項に「錯誤又は遺漏」があった場合に、当該登記事項を訂正する登記をいう（法2条16号）。変更登記が、登記事項が事後的に変動した場合に行われるのに対し、登記事項が当初から誤っていた場合に行われる点で異なる。土地の地目・地積等が誤っていたとき、建物の種類・構造・床面積等が誤っていたときは、更正登記がされる（法38条、法53条）。
滅失の登記[4]
土地又は建物が滅失したときにされる登記をいう（法42条、法57条）。いずれも滅失した日から1か月以内に登記の申請をしなければならない。
分筆の登記・合筆の登記[4]
土地を分筆・合筆するために行われる登記である（法39条）。土地の分筆・合筆は所有者の意思に基づいて行われるものであるから、表題部所有者または登記名義人のみが申請でき、原則として登記官が職権によって登記することはできない。地目が相互に異なる土地や、相互に持分を異にする土地について合筆の登記を申請することはできない。
建物の合体による登記等（法49条）[4]
数戸の建物が、工事等をして構造上一個の建物となった時に行う登記で、合体から1か月以内に、合体後の建物についての建物の表題登記及び合体前の建物についての建物の表題部の登記の抹消を申請をしなければならない。両者をあわせて「合体による登記等」と称する。
建物の分割の登記・建物の区分の登記・建物の合併の登記（法54条1項1号ないし3号）[4]
建物の分割とは、附属の建物として登記されている建物を新たな登記記録に記録することをいう（法54条1項1号）。
建物の区分とは、一棟の建物の内部に数個の区分建物としての要件を満たす建物があるときに、それぞれを区分建物の登記記録に記録する登記をいう（法54条1項2号）。一般には、賃貸用のマンションを、分譲用のマンションに登記したいときに行う。
建物の合併とは、主たる建物とその附属の建物の関係にある登記記録上別の建物にあるものを1つの登記記録に記録することをいう（法54条1項3号）。建物の合体とは違い建物の現状に変更がないものについて、登記上ひとつにまとめるものである。ただし建物の所有者が異なる場合や、所有権登記のある建物と所有権登記がない建物の合併など、一定の条件下では合併の登記をすることができない（法56条各号）。
これらは、所有者の意思によって登記される。
区分建物について区分所有法第22条の定めにより敷地利用権と専有部分の権利との分離処分が禁止される旨の登記については、「敷地権」として建物の表示に関する登記の一部事項としてなされる（法44条9号）。
権利に関する登記
法59条から法118条に主要な規定があり、各種法令・通達が実務のため規定・発令されている。
登記事項には、登記の目的、受付年月日・受付番号、登記原因及びその日付、権利者の住所・氏名等がある（法59条）。 権利に関する登記のうち、所有権に関する登記は、権利部の甲区に記録される（規則4条
所有権に関する登記
所有権の保存の登記
新築などで、初めて甲区に記録される場合に、所有権の保存の登記がされる。登記の目的に「所有権保存」と記録され、所有者の住所・氏名が記録される。登記原因及びその日付は登記されない（法76条1項）。所有権保存登記の申請をすることができる者は、以下の者に限定されている（法74条）。
表題部所有者またはその相続人その他の一般承継人。
所有権を有することが確定判決によって確認された者。
収用により所有権を取得した者。
区分建物の場合で、表題部所有者から所有権を所得した者。なお、その建物が敷地権付き区分建物の場合、敷地権の登記名義人の承諾が必要である。
所有権の移転の登記
所有権保存登記又は前の所有権の移転の登記の名義人から所有権の移転を受ける場合にされる。登記の目的には「所有権移転」と、登記原因及びその日付には「平成○年○月○日売買（又は贈与、相続等）」と記録され、権利者として新しい所有者の住所・氏名が記録される。所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈により所有権を取得した者も、同様の扱いとなる（法76の2条）。
処分の制限の登記
差押え、仮差押え及び処分禁止の登記が具体例である。これらの登記はすべて公署の嘱託によりなされ、当事者は申請をすることはできない（民事執行法48条1項、民事保全法47条3項・53条3項、法16条1項）。
登記されている所有権の登記事項に変更等があったときは、次のような登記がされる。 権利に関する登記のうち、所有権以外の権利に関する登記は、権利部の乙区に記録される（規則4条
変更の登記
既存の登記の権利の内容が変更されたとき（共有物分割禁止の定めなど）や、登記名義人の表示が変更されたとき（改姓、住所移転、行政区画の変更等）には、変更の登記がされる（法2条15号、法64条、法66条）。
更正の登記
登記事項に誤りがあった場合には、更正の登記がされる（法2条16号、法67条）。
登記の抹消
権利に関わる登記において、登記された権利が最初から存在しなかったか、事後的に消滅した場合には、登記の抹消がされる（法68条、法69条）。
登記の回復
抹消された登記を、利害関係のある第三者の承諾を経てもとの順位で復活させる登記である（法72条）。なお、不動産登記法附則3条1項の指定を受けていない登記所（コンピューター化未移行庁）において旧登記簿が火災等により滅失したため登記がない状態になった場合、旧不動産登記法19条・23条及び69条ないし75条に規定される滅失登記の回復がなされる（規則附則6条1項）。
所有権以外の権利に関する登記