この記事は特に記述がない限り、日本国内の法令について解説しています。また最新の法令改正を反映していない場合があります。ご自身が現実に遭遇した事件については法律関連の専門家にご相談ください。免責事項もお読みください。

不動産登記（ふどうさんとうき）は、不動産（土地および建物）の物理的現況と権利関係を公示するために作られた登記簿に登記することをいう[1]。土地と建物につきそれぞれ独立した登記簿が存在し（区分所有の例外あり）、登記事項も若干異なる。不動産登記は、民法・不動産登記法およびその他政令等によって規律される。

立木登記など、不動産登記法以外の特別法によって登記される物もある（立木法）。
略語について

説明の便宜上、次の通り略語を用いる。
法
不動産登記法（平成16年法律第123号）
令
不動産登記令（平成16年政令第379号）
規則
不動産登記規則（平成17年法務省令第18号）
準則
不動産登記事務取扱手続準則（平成17年2月25日民二456号通達）
不動産登記の沿革

江戸期の土地の支配については、農地に関しては「検地帳」[2]、都市部においては、売買記録である「沽券状」及びそれを元にして町役人が作成保有した「沽券帳」などにより、その所在を証明した。山林などについては、これら支配(入会など)を証する制度的な文書がなく、多くは慣習により取り扱われた。

明治維新になって、まず、徴税の目的から、明治4年12月27日（1872年2月5日）、東京府下の市街地に対して地券が発行され、続いて明治5年2月15日（1872年3月23日）の田畑永代売買禁止令の廃止に伴い、これまで貢租の対象とされていた郡村の土地を売買譲渡する際にも地券が交付されることとなった。当初、地券は取引の都度発行するという方式であったが、この方法では全国の土地の状況を短期間に把握することは不可能であったため、同年7月4日（同年8月5日）に大蔵省達第83号を発し、都度の地券発行を改め、人民所有のすべての土地に地券を発行する地券の全国一般発行とした結果、全ての私有地に対して地券(壬申地券)が交付されることになった。地券の発行は、旧来の町名主や庄屋を取り込んだ戸長役場においてなされ、割印を押した一通を所有者本人に渡し、役場で控えを「元帳」に綴じ込み保管した。この元帳を地券大帳といい、毎年その写しを大蔵省に提出させることとした。この、地券大帳が後の土地台帳の基礎となる。続いて明治6年（1873年）7月28日には地租改正条例が発布されるとともに、地券制度にも改正が加えられ、壬申地券に代わって一筆の地に一枚ずつ交付される全国共通の地券に変更された。

土地の譲渡においては、地券を書き換えるべきものとされていたところ、明治12年（1879年）2月、これに替え裏書移転となったが、翌明治13年（1880年）11月土地売買譲渡規則の制定により、所有権移転は戸長役場の公証手続によっておこなわれることになったため、地券の裏書は納税義務の移転のみを示すものとなったなど、制度上複雑なものとなっていた。また、戸長による公証制により、二重登記・虚偽登記といった問題が頻発した。

このため、公証制度の整備（公証人規則制定）や登記法の実施（明治19年（1886年）8月13日公布、翌年2月1日施行）によって近代的登記制度が公法的に導入され、地券は、法的な意味合いを失い、明治22年（1889年）3月22日の土地台帳規則制定とともに廃止された。

しかしながら、当時の不動産登記は、不動産の権利関係のみを公示するものであり、不動産の物理的現況を明らかにするものとしては、税務署に、課税台帳としての土地台帳及び家屋台帳が備えられていた（地租法、家屋税法）。戦後、台帳事務は登記事務と密接な関係があることから、台帳が登記所に移管された。

その後しばらく、登記所において、不動産の権利関係を公示する登記制度と、不動産の現状を明らかにする台帳制度が併存することとなったが、登記簿は申請主義が基本であるのに対し、台帳は登記官の職権によって登録することができたから、両者の間に不一致が生じるなどの問題が生じた。

そこで、1960年（昭和35年）、台帳を廃止して、台帳の現に効力を有する事項を登記簿の表題部に移記する一元化を行うこととなり（昭和35年法律第14号「不動産登記法の一部を改正する等の法律」）、一元化作業は、1971年（昭和46年）3月31日、全国のすべての登記所について完了した。この結果、登記は「表示の登記」と「権利の登記」の両方を含むこととなった。

なお、移記の終わった台帳は当分の間保存することとされ、現在登記所に保存されている旧土地台帳は、登記簿に登記される以前の所有者や分筆の経緯を知るための資料となる。なお、家屋台帳は廃棄された。
登記簿

登記簿（とうきぼ）とは、不動産に関する権利関係及び物理的現況を記載するために設けられた、登記所が保管する帳簿をいう（法2条9号）。
ブックシステム

登記簿は、当初、大福帳式の帳簿であったが、1951年（昭和26年）6月29日に公布された不動産登記法施行細則の一部を改正する府令（昭和26年法務府令第110号）によって、1960年（昭和35年）頃までの間に、登記用紙の加除が自由なバインダー式の帳簿となった。1個の不動産について登記事項を記載した書面を登記用紙といい、これを一定数編綴した帳簿を登記簿といったが、1個の不動産についての登記用紙そのものを登記簿ということもあった。

このような紙製の帳簿による処理を『ブックシステム』という。

2008年（平成20年）現在、日本全国の一般的な土地、建物の登記簿はコンピューターに移行が完了し、ブックシステムの登記簿は閉鎖された。なお、従来通り登記所にて証明書は発行される。
コンピュータシステム化

登記事務の大量・複雑化に対応するため、1988年（昭和63年）、登記事務のコンピュータ・システム化を行うこととする法改正が行われ（昭和63年法律第81号「不動産登記法及び商業登記法の一部を改正する法律」）、移行作業が完了した登記所について順次法務大臣が指定を行い、指定された登記所においてコンピュータ・システムによる登記事務を行うこととなった（旧不動産登記法151条ノ2、新不動産登記法附則3条）。移行作業は、東京法務局板橋出張所（指定の効力発生　昭和63年10月6日)が最初に完了し、松江地方法務局西郷支局（指定の効力発生　平成20年 3月24日)を最後に、日本全国の登記所がコンピュータ化され、移行が適さない登記簿を除き移行作業は完了し、オンライン申請ができるようになっている。

コンピュータ・システムにおいては、登記は磁気ディスク（これに準ずる方法により一定の事項を確実に記録することができる物を含む。）に電磁的データで記録することとされている。この電磁的データを登記記録といい（法2条5号）、記録媒体である磁気ディスクを登記簿ということとされている。

移記された登記記録には、「昭和63年法務省令第37号附則第2条第2項の規定により移記」と記載されている。順位番号は移記の際にリセットされ、改めて1番から付番し、「順位何番の登記を移記」と記載されている。
登記簿の作成

不動産登記の事務は、登記所（法務局）において登記官が行う（不動産登記法6条、9条）。

登記簿（登記記録）は、表題部と権利部に分かれ（法12条）、権利部は、所有権に関する登記を行う甲区と、所有権以外の権利に関する登記を行う乙区に分かれる（規則4条4項）[3]。
登記の種類

不動産の登記には、表示に関する登記と権利に関する登記とがあり（2条3号、4号）、表示に関する登記は登記簿の表題部に、権利に関する登記は登記簿の権利部に記録される（同条7号、8号）[4]。
表示に関する登記

表示に関する登記は、不動産の物理的現況を明らかにすることを目的としており、権利に関する登記の前提ともいえる。表示に関する登記には対抗力は認められないが、例外として、借地上の建物（借地借家法10条）について最高裁判所は対抗力を認めた（最判昭50.2.13）。

法27条から法58条までに主要な規定があり、その他の法令・通達が実務における運用の補強・潤滑化のために規定・発令されている。

登記事項としては、登記年月日等のほか（27条）、土地の場合は「土地の所在」「地番」「地目」「地積」に関して登記がなされ（法34条）、建物の場合には「建物の所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」などが登記されている（法44条）[4]。

表示に関する登記には、次のようなものがある。

表題登記[4]
当該不動産について、表題部に最初にされる登記をいう（法2条20号）。建物を新築した場合、登記が存在しないので、所有権保存登記の前提として建物の表題登記の申請がされることになる（法47条）。埋立て等によって新たに土地が生じた場合にも土地の表題登記がされる（法36条）。