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不動産（ふどうさん；羅res immobilis；英immovable property, immovables）とは、（準）国際私法や大陸法系の民事法で用いられる概念であり、大まかにいうと土地とその定着物、あるいはそれらに対する物権を広く含むこともある。英米法系の民事法における物的財産（real estate, real property）に近似する概念であり、その訳語としても用いられることが多い。日本法においては、土地及びその定着物をいうとされ（民法86条）、条文上の直接の根拠はないが、建物それ自体が土地とは別個の不動産とされる（これは比較法的には珍しい。）。この他にも特別の法律により立木、鉄道財団等も一個の不動産とされている。
また、本来は不動産ではないが、法律や行政上などで不動産に準じて扱われることがあるものとして船舶、航空機、鉱業権などがある。
なお、「固定資産＝不動産」ではない。固定資産も参照。
目次
1 民法で定める不動産
2 特別法で定める不動産
3 不動産業
4 不動産関連国家資格
5 不動産価格
6 不動産学
7 土壌汚染問題
8 アスベスト問題
9 関連項目
10 外部リンク
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土地及びその定着物をいう（ ⇒第86条第1項）。不動産以外の物は、全て動産である（同条2項）。 不動産は、その移動が容易でなく、かつ、財産として高価であるため、動産とは別個の規制に服する（ ⇒第177条など）。
日本の民法においては土地上の建物は土地と別個の不動産として扱われる（ ⇒第370条）。このため、土地を売買契約によって譲り受けても、買主は土地の上にある建物の所有権を当然には取得できないし、土地に抵当権を設定しても抵当権者は建物に対する抵当権を当然には取得しない。 民法は不動産に公示の原則の考え方を採っており、所有権を取得しても登記が無ければ第三者に対し、所有権を対抗できないとしている（ ⇒第177条）。
登記法では、建物であるためには、屋根や壁で遮断されていて、建物としての用途に供しうること、土地に定着していることが求められる。そのため建築中の建物は、屋根や壁が作られた段階で、動産である建築資材から不動産である建物へと法的な扱いが変わる。但し、自動車等で牽引する移動式の建物は、不動産ではなく、動産（どうさん）に含まれる。
ふすまや障子、畳並びに未登記の立木などは動産であり、建物とは別個の財産である。しかし、これらの動産は不動産に付属する従物として、建物とは別に扱うとする特約が無い限り、建物所有権の移転、建物に対する抵当権の設定などの効果を受ける。
特別法で定める不動産
立木法の規定により登記された立木
財団抵当
工場抵当法第9条の規定により登記された工場財団
鉱業抵当法第3条の規定により登記された鉱業財団
漁業財団抵当法第6条の規定により登記された漁業財団
観光施設財団抵当法第7条の規定により登記された観光施設財団
港湾運送事業法第26条の規定により登記された港湾運送事業財団
道路交通事業抵当法第6条規定により登記された道路交通事業財団
自動車交通事業法第38条の規定により登録された自動車交通事業財団
鉄道抵当法第28条の２の規定により登録された鉄道財団
軌道抵当法（軌道ノ抵当ニ関スル法律）第1条の規定により登録された軌道財団
運河財団（運河法）
土地や建物の売買や、売買・賃貸仲介、分譲・賃貸などの取引を行う事業を不動産業（不動産屋）と言い、不動産開発業者、不動産仲介業者、不動産鑑定業者などに区分される。総称して不動産会社と呼ばれ、大手の旧財閥系や鉄道事業者、零細な個人経営による業者まで多く存在している。
不動産屋というのは、昔から「千三屋（せんみつや）」といわれ、「千に三つのことしか本当のことを言わない」といわれるほど、言っていることが当てにならないことが多い。 現在は「千回営業して三回成果が上がる」それほど営業が難しい意味での営業用語の一つとなっている。
不動産鑑定士、司法書士、土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、マンション管理士、管理業務主任者など
